Es müssen chaotische Zeiten in Wien gewesen sein: Schon vor dem Ausbruch des ersten Weltkrieges platze die Stadt aus allen Nähten, Mietwohnungen wurde dringend gebraucht. Nach dem Ende des Kriegs kehrten viele Soldaten in die Stadt zurück, Familien aus dem Habsburger Reich zog es nach Wien. Weil es zu wenig Wohnungen gab, bauten sich manche Neuankömmlinge Hütten an den äußeren Stadtgrenzen. Obdachlose gehörten zum Stadtbild.
Immerhin: Das Mieterschutzgesetz von 1917 sorgte dafür, dass die Mieten auf Vorkriegsniveau eingefroren wurden. Robert Danneberg, einer der Mitbegründer der sozialen Wohnungspolitik in Wien, soll 1921 dazu gesagt haben: “Die Hausherren wären die ärgsten Kriegsgewinner gewesen, wenn nicht ein staatliches Machtwort ihrem Treiben Einhalt geboten hätte. Dass der Krieger da draußen im Felde für das Vaterland seine geraden Glieder oder gar das Leben einbüsst, und indessen daheim sein Weib und seine Kinder vom Hausbesitzer auf die Straße gesetzt werde, wäre vor allem vom Standpunkt der Kriegsführung aus unerträglich gewesen. Die Mieterschutzverordnung, welche die Bevölkerung vor willkürlicher Kündigung und Zinssteigerung schützt, war eine Selbstverständlichkeit.” Dannenberg, 1942 in Ausschiwtz verstorben, war Mitdenker des “Roten Wiens”, einer zeitlichen Epoche zwischen 1918 und 1934, in der die Sozialdemokraten in Wien regierten und einen maßgeblichen Kurs in der Wohnungsbaupolitik einschlugen, der bis heute Auswirkungen hat.
Der Karl-Marx-Hof zählt zu den bekanntesten Gemeindebauten in Wien.
Mehr Wohnraum für Wien
Auch wenn die Mieten dank der Verordnung nicht explodieren konnten – zu wenig Wohnraum gab es damals trotzdem. Ab 1921 machte Wien ernst: Wer allein in großen Wohnungen lebte, musste Familien Platz machen, auch leer stehende Hotels wurden zu Wohnraum umfunktioniert. Doch das langte immer noch nicht. Zudem war der Neubau von Wohnungen durch die Mietschutzverordnung weniger attraktiv für private Bauherren geworden. Also wurde die Stadt aktiv.
Wer heute durch Wien fährt, findet noch reichlich Überbleibsel aus dieser Zeit. Zwischen 1923 und 1934 entstand Wohnraum für rund 220.000 Menschen. Vergeben wurde der neue Wohnraum per Punktestystem: Wer körperliche Gebrechen hatte, bekam mehr Punkte und hatte so die Chance auf eine Wohnung in den neu errichteten Gemeindebauten. Auch kinderreiche Familien wurden bedacht. Dort gab es gemeinschaftlich nutzbare Waschküchen, Kindergärten und Bibliotheken. “Kammer, Küche, Kabinett” – so wurden die Wohnungen von 42 Quadratmetern beschrieben.
Die Zeit zwischen den Weltkriegen war der Grundstein, auf dem noch heute die Stadtentwicklung Wiens fußt. Jede vierte Mietwohnung in Stadt gehört ihr auch. Wien besitzt dabei diese Immobilien nicht nur, sondern verwaltet sie auch. Die Gewinne, die durch die Vermietung erzielt werden, sind gedeckelt und müssen wieder reinvestiert werden. Anders als in Deutschland, wo Sozialwohnungen meist nur einen gewissen Zeitraum – zehn, zwanzig Jahre – einen günstigen Mietpreis haben, bleiben die Wiener Wohnungen in der Sozialbindung. Die Hälfte aller Wohnungen in der Stadt wird an Familien unter einer gewissen Einkommensgrenze vergeben. Sprudelnde Einnahmen aus ewigen Mieterhöhungen? In Wien ist das kaum denkbar.
Der George-Washington-Hof in Wien war eine Wohnanlage, die nach dem Ersten Weltkrieg von der Stadt errichtet wurde.Zwischen 1925 und 1930 entstanden rund 1000 Wohnungen.
Und: Was damals als Sozialwohnung entstand, ist heute liebenswerter Altbau aus den 1920er Jahren. Die Sozialwohnungen wurde damals als Höfe konzipiert, frei nach dem Gedanken der Gartenstädte. Gute Anbindung war wichtig, aber auch ausreichend Grün in den Innenhöfen. Und ganz im Geiste dieser Vergangenheit baut Wien munter weiter. Rund 9000 öffentlich geförderte Wohnungen werden jedes Jahr fertig. Zum Vergleich: In Hamburg – einer ähnlich großen Stadt – sind es 3000, in Köln 2100 und in Frankfurt rund 4800. Ganz leicht ist es für die Wiener Bauherren dabei auch nicht. Auch dort sind die gefragten Grundstücke kein Schnäppchen.
Sozialwohnungen in Wien
Diese Wohnungsbaupolitik wirkt sich auf die Bewohner aus: Im Durchschnitt zahlen Wiener pro Quadratmeter 4,75 Euro, dazu kommen 15 Cent für die Rücklagen, knapp zwei Euro Betriebskosten und zehn Prozent Mehrwertsteuer. Anders als in Deutschland werden die Wohnungen nicht nur an wirklich sozial Schwache vergeben. Als Alleinstehender darf man jährlich 44.000 Euro verdienen, als Paar rund 66.000 Euro und als Familie mit zwei Kindern 83.000 Euro. Mit diesen Einkommensgrenzen kommen drei von vier Wienern in den Genuss, in einer städtischen Wohnungen leben zu dürfen. Die niedrigen Hürden für ein Leben in den Gemeindebauten hat einen weiteren Effekt: So werden Ghettos vermieden, in denen nur sozial Schwache wohnen. Wien bekommt so eine Durchmischung, die genauso gewollt ist.
Sozialwohnungen in Deutschland: Viele Bewerber, wenig Wohnungen
In München sind es hingegen nur 40 Prozent, in Frankfurt rund die Hälfte und in Hamburg sogar nur rund 19 Prozent, die überhaupt berechtigt sind, in Sozialwohnungen zu leben. Das liegt bei der Hansestadt im Norden an den hohen Einkommenshürden. In Hamburg bekommt ein Dreipersonen-Haushalt nur dann die Berichtigung, in einer Sozialwohnung leben zu dürfen, wenn das Haushaltseinkommen nicht höher ist als 48.900 Euro, so ein aktueller Senatsbeschluss. Dass Hamburger es so schwer mit Sozialwohnungen haben, liegt aber nicht an der Einkommensgrenze. Die Hansestadt verfügt über knapp 80.000 Sozialwohnungen – aber knapp 370.000 Haushalte haben eine Berechtigung, in einer Sozialwohnung zu leben.
Auch in Wien sind die Gemeindewohnungen begehrt. Wer dort einziehen darf, regelt – wie damals -ein Punktesystem. Hatten früher Kriegsversehrte den Vorrang, sind es heute Familien mit Kindern, Behinderte, Bedürftige oder auch Alleinerziehende.
Doch ganz die friedliche Wohnwelt ist Wien dann doch nicht. Seit der Finanzkrise sind Investoren in ganz Europa auf der Suche nach lukrativen Objekten, abseits der Finanzmärkte. Innerstädtische Wohnungen sind da als Betongold ein gern gesehener Rendite-Lieferant. Nun hat Wien am Donnerstag vergangener Woche eine neue Bauordnung beschlossen, die auf Investoren eine durchaus abschreckende Wirkung haben wird – und vielleicht auch haben soll. Alle Wohnungen, die künftig gebaut werden, müssen zu zwei Dritteln als “geförderte Wohnfläche” entstehen. Und diese Wohnungen dürfen höchstens fünf Euro pro Quadratmeter kosten. Als ” retrosozialistische Kampfansage” versteht die konservative ÖVP diese Novellierung. Und auch die Immobilienbranche zeigt sich entsetzt. Denn die Regelung greift ab sofort – das gilt auch für noch nicht bebaute, aber bereits gekaufte Grundstücke. Die Investition würde sich nicht mehr lohnen, stöhnen die Bauträger und ernten Achselzucken bei SPÖ und Grünen. Die Baukonzerne hätten selbst die Preise in die Höhe getrieben.
Soziale Erhaltungsverordnung in Hamburg: Senat wird aktiv
Doch es scheint, als ob auch in Deutschland allmählich ein Umdenken stattfindet – und man den Investoren und Wohnungskonzernen die Stadtentwicklung nicht kampflos überlassen will. In Hamburg wurde jüngst im nachgefragten Stadtteil St. Pauli ein Wohnhaus per Vorkaufsrecht übernommen, um die Mieter vor Verdrängung und Mietpreisexplosion zu schützen. Ein potenzieller Käufer hatte wohl recht deutlich gemacht, dass er kein Interesse an der Sozialen Erhaltungsverordnung habe. Nur einen Stadtteil weiter in Altona droht nun vier Hausbesitzern ebenfalls ein Zwangsverkauf an die Stadt. Laut der Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD) sei dies erst der Anfang. “Das ist ein klares Signal an Spekulanten”, zitiert der “NDR” die Senatorin. Robert Danneberg und die “Rotes Wien”-Mitgestalter wären begeistert gewesen.
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